Umowa deweloperska – co musisz o niej wiedzieć?

Ustawa deweloperska nakłada na każdego dewelopera obowiązek sporządzenia prospektu informacyjnego dotyczącego danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Jeśli chcesz kupić niewybudowaną jeszcze nieruchomość, musisz zawrzeć z deweloperem kilka rodzajów umów. Jakie to są umowy? Co powinny zawierać? Na co zwrócić szczególną uwagę przed ich podpisaniem? Odpowiedzi na te pytania znajdziesz w poniższym artykule.

Czym jest umowa deweloperska?

Podstawowym zadaniem umowy deweloperskiej jest związanie stron umów (a więc dewelopera i nabywcę) oraz zabezpieczenie dokonanej przez nich transakcji. Nastąpi ona wówczas, gdy deweloper zakończy budowę nieruchomości i przeniesie na nabywcę prawo własności do lokalu. Jednym ze środków ochrony, którą deweloper musi zapewnić nabywcy, jest otwarty lub zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. W jakim jeszcze celu sporządza się umowę deweloperską?

• Ustalenie dokładnej ceny nieruchomości.
• Zobowiązanie do zawarcia umowy.

Jeśli dojdzie do podpisania umowy deweloperskiej, prospekt informacyjny wraz z załącznikami będzie stanowił jej integralną część. Jak wobec tego wygląda umowa deweloperska?

Umowa deweloperska – forma

Twoje bezpieczeństwo jako nabywcy nieruchomości zależy w szczególności od wszystkich zapisów widniejących w umowie deweloperskiej. Dlatego tak ważne jest dokładnie zapoznanie się i przeanalizowanie każdego punku w umowie przed jej podpisaniem. Każdą umowę deweloperską zawiera się z notariuszem w formie aktu notarialnego. Co powinno się w niej znaleźć?

• Dane identyfikacyjne firmy deweloperskiej.
• Termin rozpoczęcia i zakończenia budowy.
• Informacje dotyczące pozwolenia na budowę.
• Dokładny harmonogram prac budowlanych.
• Opis osiedla mieszkaniowego, na którym znajduje się inwestycja.
• Szczegółowe informacje dotyczące gruntu (numer działki ewidencyjnej i księgi wieczystej, ewentualne obciążenia hipoteczne itp.).
• Zasady ewentualnej modyfikacji ceny mieszkania.
• Informacje o rachunku powierniczym.
• Warunki odstąpienia od umowy.
• Szczegółowe parametry mieszkania (metraż całkowity, cena za m², numer kondygnacji, umiejscowienie lokalu, układ pomieszczeń, dostępne media itp.).

Umowa deweloperska – jakie są rodzaje?

W procesie zakupu mieszkania z rynku pierwotnego spotkamy się z różnymi rodzajami umowy deweloperskiej. Jakimi?

Umowa rezerwacyjna

Dokument ten weryfikuje zainteresowanie klientów danym projektem budowlanym. Umowa rezerwacyjna zawierana jest jako gwarant dla obu stron. W jej ramach nabywca wnosi określoną opłatę rezerwacyjną – wówczas wybrane przez niego mieszkanie zostaje zarezerwowane na okres 30 dni i wyłączone z ogólnej sprzedaży. Co w sytuacji, gdy kupujący jednak się rozmyśli lub znajdzie korzystniejszą dla siebie ofertę?

• Jeżeli nie podpisał umowy deweloperskiej, to opłata rezerwacyjna jest mu w całości zwracana.
• Gdy jednak dojdzie do podpisania umowy deweloperskiej, to wskazana kwota zaliczona zostanie na poczet ceny zakupu.

Umowa przedwstępna

Kiedy najczęściej zawierana jest umowa przedwstępna? Gdy obie strony chcą przystąpić do transakcji, ale z określonych przyczyn umowa przenosząca własność nieruchomości z dewelopera na nabywcę może zostać podpisana dopiero w przyszłości. Umowę przedwstępną stosuje się także po to, aby zapewnić kupującemu określoną ilość czasu do zebrania środków finansowych potrzebnych na kupno nieruchomości. Co powinna zawierać każda umowa przedwstępna?

• Najważniejsze decyzje dotyczące umowy przyrzeczonej (typ i przedmiot umowy oraz uzgodnioną cenę nieruchomości).
• Termin, w trakcie którego powinna być zawarta.

Umowa przyrzeczona (ostateczna)

Umowa przyrzeczona jest ostatnim etapem w procesie nabywania nieruchomości. Stanowi podstawę wpisu do działu II księgi wieczystej (Własność). Ma ona formę wspomnianego już wcześniej aktu notarialnego, a jej koszty ponosi osoba nabywająca nieruchomość. W umowie przyrzeczonej deweloper:

• ustanawia odrębną własność lokalu mieszkalnego (zakłada osobną księgę wieczystą),
• przenosi prawo do nieruchomości na nabywcę,
• przypisuje odpowiednie udziały w nieruchomości wspólnej.