Wspólnota mieszkaniowa – co należy o niej wiedzieć

Czym jest wspólnota mieszkaniowa? Jakie prawa i obowiązki ma właściciel nieruchomości? Czym zajmuje się zarządca nieruchomości? Odpowiedzi na te pytania poznasz, zapoznając się z treścią poniższego artykułu.

Czym jest wspólnota mieszkaniowa?

Wspólnotę mieszkaniową tworzą wszyscy właściciele mieszkań, które znajdują się w obrębie jednego budynku. Taką grupę powołuje się między innymi po to, aby zarządzać blokiem jako całością. Wspólnoty mieszkaniowej nie zakłada się w jakichś specjalnych warunkach – ona po prostu istnieje z mocy prawa. Wszelkie decyzje dotyczące mieszkańców podejmowane są w porozumieniu z wybranym przez nich zarządcą wspólnoty.

Rodzaje wspólnot mieszkaniowych

Rozróżnia się dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych. Pierwszą jest mała wspólnota licząca nie więcej niż 7 lokali mieszkalnych. Zarządzają w niej wszyscy współwłaściciele mieszkań lub wybrany przez nich zarząd. Drugim rodzajem wspólnoty jest duża wspólnota mieszkaniowa składająca się z minimum 8 lokali. W tym rodzaju (zgodnie z ustawą) należy wybrać zarząd.

Prawa i obowiązki właściciela nieruchomości

Każdy mieszkaniec danej nieruchomości oprócz codziennego funkcjonowania w przestrzeni wspólnoty, musi spełniać kilka podstawowych obowiązków. Ciekawe jest to, że są to czynności najczęściej wykonywane automatycznie – mało kto myśli o nich jak o obowiązkach właściciela nieruchomości.

Wspólnota mieszkaniowa – obowiązki lokatorów

• Ponoszenie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu (są to między innymi opłaty za media, wodę, ścieki, ogrzewanie, telewizję kablową, wywóz śmieci itp.).
• Współdzielenie kosztów utrzymania części wspólnych nieruchomości z pozostałymi mieszkańcami budynku. Mowa tutaj o opłatach za plac zabaw, klatkę schodową oraz miejsce na rowery czy wózki inwalidzkie.
• Przestrzeganie przepisów ustalonych w podjętych uchwałami regulaminach (np. utrzymywanie porządku w domu czy terminowe rozliczanie mediów).
• Utrzymanie własnego lokalu w należytym stanie.
• Udostępnianie lokalu w celu przeprowadzenia nagłego remontu, koniecznej konserwacji lub usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej.
• Wybór zarządu wspólnoty mieszkaniowej.

Wspólnota mieszkaniowa – prawa lokatorów

• Korzystanie z nieruchomości wspólnej w sposób, który nie jest uciążliwy dla pozostałych współwłaścicieli.
• Wynajmowanie lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem.
• Podejmowanie decyzji związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną – uczciwe głosowanie nad uchwałami, kontrolowanie działalności zarządu, zarządcy oraz prowadzonej dokumentacji dotyczącej nieruchomości wspólnej.

Zadania zarządcy nieruchomości

Nie tylko mieszkańcy muszą dostosować się do zasad panujących w danej wspólnocie mieszkaniowej. Również zarządca nieruchomości ma swoje zadania, z których jest rozliczany. O jakich czynnościach mowa?

• Utrzymanie w należytym porządku części wspólnych nieruchomości.
• Uczciwy wybór wykonawców prac konserwacyjnych, remontowych i porządkowych; zawieranie z nimi umów i terminowe rozliczanie.
• Zwoływanie zebrań właścicieli lokali przynajmniej raz do roku. W związku z tym także przygotowywanie uchwał, sporządzanie niezbędnych dokumentów oraz ich bezpieczna archiwizacja.
• Składanie właścicielom nieruchomości sprawozdań z prowadzonej działalności.
• Przygotowanie rocznego planu gospodarczego (w tym planowanych wydatków z funduszu remontowego).
• Zlecanie technicznych i okresowych przeglądów nieruchomości zgodnie z wymaganiami prawa budowlanego.
• Usuwanie awarii w częściach wspólnych nieruchomości.
• Zapewnienie budynkowi dostaw energii elektrycznej i cieplnej, gazu oraz wody, odprowadzenia ścieków i wywozu śmieci.
• Prowadzenie księgowości (obsługa rachunku bankowego, sporządzenie sprawozdania rocznego, zestawienia rozliczeń dla poszczególnych lokali).
• Pobieranie od właścicieli lokali miesięcznych opłat z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.
• Rozliczanie zużycia wody i kosztów centralnego ogrzewania dla poszczególnych lokali.

Wspólnota mieszkaniowa a wywóz śmieci

W przypadku dużych wspólnot mieszkaniowych właściciele poszczególnych mieszkań nie mają obowiązku składania deklaracji o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi. To zadanie powierzają zarządowi lub zarządcy wspólnoty. Jeśli natomiast chodzi o małe wspólnoty mieszkaniowe, to są dwie możliwości:

• wspólne zarządzanie miesięcznymi opłatami za odpady,
• powierzenie tego zadania jednemu z wyznaczonych właścicieli mieszkania.