Kredyt mieszkaniowy – raty równe czy malejące?

Aby zrozumieć różnicę w mechanizmie raty równej i malejącej, warto najpierw dowiedzieć się, czym jest rata kredytu. Nazywa się tak każdomiesięczną kwotę, którą płacisz bankowi w ramach spłaty zobowiązania. Każda rata kredytu składa się z dwóch części – odsetkowej i kapitałowej.

• Ratą kapitałową nazywa się spłatę części pożyczonej kwoty. To nic innego, jak suma, dzięki której bank wie, ile odsetek naliczyć danemu klientowi. Im więcej raty kapitałowej spłacisz, tym mniejsze będą kolejne raty kredytowe.
• Rata odsetkowa z kolei to zapłata za pożyczenie pieniędzy od banku. Koszty te są naliczane na podstawie pożyczonej kwoty.

Bank dokładnie wylicza ratę kredytu i na jej podstawie oblicza Twoją zdolność kredytową. Czym ona jest? To najwyższa możliwa kwota kredytu, jaką możesz od niego dostać. Przy płatności nie należy oddzielać od siebie raty odsetkowej i kapitałowej, dlatego że karne odsetki bank nalicza od sumy obu tych rat.

Raty malejące czy równe – jakie są najważniejsze różnice?

Podstawową różnicą między ratą malejącą a ratą równą jest sposób ich obliczania. Jak wyliczane są obie te raty?

• Ratę równą wylicza się na podstawie wzoru matematycznego, w którym obie jej części (kapitałowa i odsetkowa) muszą być zbilansowane w taki sposób, aby rata przez cały okres kredytowania była taka sama.
• Rata malejąca z kolei w części kapitałowej obliczana jest poprzez podzielenie pożyczanej kwoty przez długość okresu kredytowania wyrażoną w miesiącach. Odsetki są więc naliczane od coraz mniejszego salda zadłużenia.

Raty równe czy malejące – jakie są ich zalety i wady?

Podstawową zaletą raty równej jest to, że przed kilka pierwszych lat okresu kredytowania ma znacznie niższą kwotę do uiszczenia niż rata malejąca. Dzięki temu Ty jako klient osiągasz wyższą zdolność kredytową. Ratę równą cechuje również fakt, iż posiada praktycznie jednakową wartość do spłaty każdego miesiąca przez cały okres kredytowania. Minusem rat równych jest to, że całkowita kwota kredytu do spłaty jest wyższa niż w przypadku raty malejącej. Osoby decydujące się na raty malejące spłacają mniejszą sumę całkowitą. Wysokość kolejnych rat znacząco spada w całym okresie kredytowania wraz z każdą kolejną spłatą. Osoba, która wzięła kredyt w ratach malejących zdecydowanie szybciej zmniejsza saldo swojego zadłużenia. Taka różnica jest istotna chociażby przy konieczności szybszej odsprzedaży nieruchomości lub przy spłacie kredytu.

Raty malejące czy równe – które najrozsądniej wybrać?

Odpowiedź na to pytanie wcale nie jest tak prosta, jakby się mogło wydawać. W przypadku wyboru rat równych będziesz miał pewność, że ich wysokość nie ulegnie zmianie i będzie stała w ciągu całego okresu kredytowania. Zmieniać się będą głównie proporcje między ratą kapitałową, a odsetkową. W miesiącu będziesz spłacał więcej odsetek, a mniej kapitału. Po kilku latach te proporcje wyrównają się. Jeśli zdecydujesz się na spłatę kredytu w ratach malejących nie zapomnij odłożyć dodatkowej gotówki w przypadku, gdyby raty nagle i nieoczekiwanie wzrosły.