Zmiany w użytkowaniu wieczystym

Już od dnia 1 stycznia 2019 r. obowiązuje nowa ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Od dnia 1 stycznia 2019 r. obowiązuje także ustawa z dnia 6 grudnia 2018 r. o zmianie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.

Ustawa przewiduje dwa tryby przekształcenia:
1. Przekształcenie pierwotne (art. 1 Ustawy) – w tym trybie prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, które w dniu 1 stycznia 2019 r. będą posiadały ostateczne pozwolenie na użytkowanie przekształci się z mocy prawa w prawo własności tych gruntów.
2. Przekształcenie opóźnione (art. 13 Ustawy) – zgodnie z tą procedurą prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, które w dniu 1 stycznia 2019 r. nie będą jeszcze posiadać ostatecznego pozwolenie na użytkowanie przekształci się z mocy prawa w prawo własności tych gruntów z momentem uzyskania tego pozwolenia po dniu 1 stycznia 2019 r. Jakie grunty podlegać będą pod zapisy niniejszej ustawy? Zgodnie z definicją ustawową, przekształceniu podlegać będą grunty traktowane obecnie jako nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami: mieszkalnymi jednorodzinnymi lub mieszkalnymi wielorodzinnymi (w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne) lub powyższe wraz z budynkami gospodarczymi, garażami czy urządzeniami budowlanymi jeśli umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. Takie obiekty i urządzenia budowlane stają się z dniem przekształcenia częścią składową tego gruntu.

Jak będzie wyglądał proces ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej?
Podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej stanowić będzie zaświadczenie potwierdzające przekształcenie, które wydawane będzie przez:
– starostę – w przypadku gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa, – wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa – w przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego,
– dyrektora oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa lub dyrektora oddziału regionalnego Agencji Mienia Wojskowego – w przypadku gruntów, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują te podmioty,
– dyrektora Zarządu Zasobów Mieszkaniowych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji – w przypadku gruntów, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonuje ten podmiot.

W obecnym brzmieniu ustawy oraz uwzględniając zmiany wprowadzone ustawą z dnia 6 grudnia 2018 r., odpowiedni organ zobligowany jest do wydania takiego zaświadczenia z urzędu nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia albo na wniosek właściciela gruntu w terminie 4 miesięcy od dnia otrzymania wniosku albo na wniosek właściciela lokalu uzasadniony potrzebą dokonania czynności cywilnoprawnej mającej za przedmiot lokal albo właściciela gruntu uzasadniony potrzebą ustanowienia odrębnej własności lokalu w terminie 30 dni. Zaświadczenie to stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej, wpisu w dziale III roszczenia o opłatę, w odniesieniu do każdoczesnego właściciela nieruchomości. Ponadto, w przypadku, o którym mowa w art. 2 ust. 2, właściwy organ wydaje zaświadczenie w terminie 4 miesięcy od dnia przedstawienia przez cudzoziemca w rozumieniu art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, zwanego dalej „cudzoziemcem”, ostatecznego zezwolenia, o którym mowa w tym przepisie.
Następnie, właściwy organ z urzędu przekazuje przedmiotowe zaświadczenie do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej, w terminie 14 dni od dnia jego wydania. Kolejno, sąd dokonuje z urzędu wpisu własności gruntu oraz wpisu roszczenia o opłatę w księgach wieczystych. Ile wynosi kwota opłaty należnej z tytułu przekształcenia gruntu w prawo własności? Nowy właściciel gruntu ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę.
Wysokość takiej opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Opłatę wnosi się w terminie do dnia 31 marca każdego roku, przez okres 20 lat od przekształcenia. Natomiast na wniosek złożony nie później niż 14 dni przed dniem upływu terminu płatności, właściwy organ może rozłożyć opłatę na raty lub ustalić inny termin jej wniesienia, nieprzekraczający jednak danego roku kalendarzowego. Jednocześnie, Ustawodawca daje właścicielowi gruntu możliwość na jednorazowe uiszczenie całości opłaty. W takim przypadku, właściciel gruntu w każdym czasie trwania obowiązku wniesienie opłaty może zgłosić na piśmie zamiar jednorazowego jej wniesienia (w kwocie pozostającej do spłaty), a wysokość opłaty jednorazowej odpowiada iloczynowi wysokości opłaty obowiązującej w roku, w którym zgłoszono zamiar wniesienia takiej opłaty oraz liczby lat pozostałych do upływu okresu.
Jeżeli w dniu przekształcenia nie była ustalona stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, właściwy organ po tym dniu ustala tę stawkę, stosując odpowiednio przepisy art. 77–81 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Do czasu zakończenia postępowania w tej sprawie przyjmuje się stawkę w wysokości 1% wartości nieruchomości gruntowej, określonej na dzień 1 stycznia 2019 r. Jednocześnie, w myśl art. 14 Ustawę stosować należy z uwzględnieniem przepisów o pomocy publicznej, a w przypadku gdy nastąpi przekroczenie limitu pomocy de minimis, będzie trzeba zastosować dopłatę do wysokości wartości rynkowej nieruchomości określonej na dzień przekształcenia, w proporcji odpowiadającej wielkości udziałów, które będzie posiadał przedsiębiorca na nieruchomości. Wartość przekroczenia dozwolonej pomocy publicznej (WPDPP) będzie stanowiła różnicę pomiędzy wielkością udziałów w wartości rynkowej nieruchomości (uWRN) z dnia przekształcenia a sumą opłat przekształceniowych (SOP) wymaganych za 20 lat i dozwoloną wysokością pomocy publicznej w kwocie 200.000 Euro (DPP). WPDPP = uWRN – (SOP + DPP).
Co istotne, na potrzeby obliczania wartości nieruchomości nie będzie w ogóle brana pod uwagę wartość użytkowania wieczystego, ani kwota uiszczonych dotychczas opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Wszystkie podmioty posiadające prawo użytkowania wieczystego (lub udziałów) gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe staną się ex lege właścicielami tych nieruchomości i udziałów w prawie własności, a dzień automatycznego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności będzie uważany za dzień udzielenia pomocy publicznej. Oznacza to, że po dniu 1 stycznia 2019 r. otrzymywać będą Państwo, jako właściciele lub udziałowcy w nieruchomości, zaświadczenia, w którym będzie wskazana wysokość przekroczenia dozwolonej pomocy publicznej, oscylująca w granicach około 80% wartości rynkowej nieruchomości (zgodnie z powyższym wzorem), którą będzie należało zwrócić niezwłocznie Skarbowi Państwa lub gminie.
Tym samym: 1) w przypadku przekształcenia pierwotnego – pomoc publiczna (i WPDPP) obliczana będzie od wartości lokali mieszkalnych i użytkowych (domów jednorodzinnych) i udziałów w gruncie, które w dniu 1 stycznia 2019 r. będą znajdowały się w majątku dewelopera – zgodnie z powyższym wzorem. 2) w przypadku przekształcenia opóźnionego – pomoc publiczna (i WPDPP) obliczana będzie od wartości lokali mieszkalnych i użytkowych (domów jednorodzinnych) i udziałów w gruncie, które w dniu przekształcenia, czyli w momencie uzyskania pozwolenia na użytkowanie po 1 stycznia 2019 r. będą znajdowały się w majątku dewelopera – zgodnie z powyższym wzorem. W tym przypadku, jako że przedsiębiorca w dniu uzyskania pozwolenia na użytkowanie będzie właścicielem całości nieruchomości to WPDPP wyniesie ok. 80% jej wartości rynkowej.
Z koniecznością zastosowania przepisów o pomocy publicznej będą musiały się liczyć m.in.:
1. Deweloperzy realizujący inwestycje w zabudowie wielorodzinnej.
2. Deweloperzy realizujący inwestycje w zabudowie jednorodzinnej.
3. Deweloperzy posiadający pakiety mieszkań na wynajem.
4. Deweloperzy z niesprzedanymi mieszkaniami/lokalami użytkowymi/garażami/komórkami lokatorskim.
5. Firmy posiadające mieszkania na własne potrzeby lub wynajem.
6. Małe firmy (jednoosobowe działalności) z własną działalnością (gabinety, księgowi etc.)
7. Firmy posiadające lokale użytkowe w budynkach podlegających przekształceniu.
8. Firmy posiadające udziały w garażach i komórkach lokatorskich.
9. Firmy posiadające nabyte kamienice do renowacji.
10. Przedsiębiorcy nabywający większe pakiety mieszkań.

Jakie dodatkowe możliwości przewiduje nowelizacja?
Zmiana wprowadzona nowelizacją wychodzi naprzeciw oczekiwaniom spółdzielni mieszkaniowych i przedsiębiorców, którzy wyrażają obawy o możliwość poniesienia kosztów związanych z przekształceniem, w szczególności gdy gospodarują na dużej powierzchni gruntu lub są właścicielem znaczącej części udziału w nieruchomości lub wykorzystali już limit pomocy de minimis. Znowelizowany przepis umożliwia wybór systemu płatności za przekształcenie między zasadą 20 opłat i ewentualną dopłatą w przypadku przekroczenia limitu pomocy de minimis albo zasadą opartą o płatność długoterminową przez okres od 33 do 99 lat, licząc od dnia przekształcenia, w zależności od wysokości stawki procentowej opłaty rocznej.
Właściciel gruntu będący przedsiębiorcą, w odniesieniu do nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców (Dz.U. poz. 646, 1479, 1629, 1633 i 2212), z uwzględnieniem art. 14, może w terminie 3 miesięcy od dnia przekształcenia złożyć właściwemu organowi oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty z tytułu przekształcenia przez okres:
1) 99 lat, licząc od dnia przekształcenia, jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2, wynosi 1% albo
2) 50 lat, licząc od dnia przekształcenia, jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2, wynosi 2% albo
3) 33 lat, licząc od dnia przekształcenia, jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2, wynosi 3% albo
4) w którym suma opłat nie przekroczy wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2 – jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2, jest wyższa niż 3%.
Taka reguła płatności pozwala zatem na osiągnięcie wartości rynkowej gruntu, po spłacie wszystkich opłat, a zatem przedsiębiorca nie wejdzie w rygor pomocy publicznej. Równocześnie przewidziano sytuację, w której w okresie płatności opłaty przedsiębiorca zdecyduje się na zmianę okresu płatności. W art. 7 ustawy o przekształceniu dodano przepis ust. 6b, który umożliwia złożenie nowego oświadczenia w każdym czasie w okresie wnoszenia opłaty, z uwzględnieniem przepisów o pomocy publicznej. Tym samym nawet w kilka lat po przekształceniu przy zmianie sytuacji finansowej przedsiębiorca będzie mógł wybrać inny sposób płatności niż ten, który został wybrany bezpośrednio po przekształceniu. Z uwagi na długi okres między dokonaniem się przekształcenia z mocy prawa (1 stycznia 2019 r.) a dniem wystawienia zaświadczenia w konkretnym przypadku (do 12 miesięcy od dnia przekształcenia lub 4 miesięcy albo 30 dni od dnia otrzymania wniosku o jego wydanie) zasadne jest ujednolicenie momentu nabycia prawa do pomocy de minimis przez wskazanie, że dniem tym jest dzień wydania zaświadczenia przekształceniowego (lub dzień wydania decyzji z art. 11 ust. 2). Na ten dzień należy badać spełnienie przesłanek pomocy de minimis i z tą datą wystawić beneficjentowi zaświadczenie o pomocy de minimis. Jest to rozwiązanie gwarantujące precyzyjne określenie wartości pomocy (warunek jej przejrzystości) oraz zbadanie warunków jej dopuszczalności. Przyjęcie takiego rozwiązania umożliwi również realizację obowiązku sprawozdania udzielonej pomocy de minimis w ustawowym terminie 7 dni, co byłoby niemożliwe, gdyby dniem udzielenia pomocy był dzień 1 stycznia 2019 r.